Чем старше становится человек, тем больше ему хочется «пустить корни», основать родовое гнездо на территории, которую можно будет на законных основаниях передать по наследству любимым детям и внукам.

На сегодня, согласно сведениям Росреестра, существует семь категорий земельных участков с различным целевым назначением. Для приобретения земли в частную собственность из них подходят: земли населенных пунктов и земли сельхозназначения.

На землях населенных пунктов ранее было два вида разрешенного использования – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (для ведения личного подсобного хозяйства). Согласно новому классификатору, оба эти вида землепользования теперь относятся к разделу 2.0 «Жилая застройка». На участках с видом ИЖС разрешено размещать жилой одноквартирный дом, в котором можно жить постоянно. Высота такого жилья не должна превышать трех этажей над землей. Рядом с домом позволительно выращивать любые сельскохозяйственные культуры, а также можно строить любые подсобные сооружения и гаражи.

На участках с видом ЛПХ также разрешается строить жилье, не предназначенное для раздела на квартиры, не выше трех этажей, для постоянного проживания. К тому же можно производить  сельскохозяйственную продукцию; размещать гараж и иные вспомогательные сооружения; дополнительно содержать сельскохозяйственных животных.

Описанным видам домов присваивается почтовый адрес, поэтому собственник может оформить их как адрес постоянного места жительства с регистрацией.

Еще один вид землепользования ЛПХ – на сельскохозяйственных землях. В этом случае собственник не имеет права возводить никакие строения, но может вести частное домашнее хозяйство (разводить сады/огороды, выращивать птицу и скот).

Последовательность действий

Теперь о подробностях строительства на разных видах участков. На землях ИЖС, прежде чем приступить к рытью котлована под фундамент, вам надо заказать проект в учреждении, имеющем соответствующие лицензии, далее увязать его с  несколькими разрешающими организациями (БТИ, архитекторами, пожарной инспекцией и пр.) и только затем приступать непосредственно к строительству. Закончив стройку, вы вводите дом в эксплуатацию, изготовив на него технический паспорт, а затем регистрируете право собственности на свой дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для возведения постройки на земле ЛПХ вам не обязательно заказывать проект, достаточно самим нарисовать план дома (это можно сделать даже после того, как дом будет построен). Оформить разрешение на строительство можно тоже «постфактум». Дальнейшие действия аналогичны тем, что предусмотрены для жилища на участке ИЖС: регистрируете право собственности, присваиваете дому почтовый адрес и, при желании, по нему регистрируетесь. Стоимость налогов на земли ЛПХ намного меньше, чем на ИЖС.

Что же касается земель сельхозназначения, то на них организованы различные дачные поселки: ДНТ (дачное некоммерческое партнерство), СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ДНТ (дачное некоммерческое товарищество). В таких объединениях вы можете приобрести свободный земельный участок и построить себе дачный домик. Но для того, чтобы в нем прописаться, надо будет доказать, что эта постройка капитальная, для чего придется пройти через судебную процедуру.

Будущему фермеру необходимо будет приобрести особенный участок сельхозназначения – с видом разрешенного строительства КФМ (крестьянско-фермерского хозяйства).

Как совершить сделку?

Покупка земли у физического лица

Покупку земли в частное владение гражданин может совершить у другого гражданина или группы лиц.

Прежде чем осуществить покупку, нужно убедиться, что у продавца имеются все необходимые для проведения сделки документы: 1) общегражданский паспорт, 2) свидетельство о праве собственности на земельный участок, а также документы-основания (документ о купле-продаже, свидетельство о факте дарения, бумага о наследственном праве и проч.); 3) кадастровый паспорт на землю; 4) межевой план; 5) в случае, если к участку подведены уже какие-то коммуникации: газ, электричество, централизованная котельная – договоры с соответствующими организациями; 6) справка об отсутствии задолженности по налогу на землю (или, в крайнем случае, последние квитанции об оплате); 7) выписку из ЕГРП (заказывается в Росреестре, действительна пять дней, если оформляете сделку через нотариуса). В данной выписке должны быть сведения о том, что на участок никто не претендует, и что на него нет ареста. И наконец, 8) согласие супруга (супруги) на продажу участка, если продавец состоял в браке на момент приобретения имущества. Если же участок принадлежит сразу нескольким собственникам, тогда перечень документов умножается на количество собственников, и каждый из них должен дать свое согласие на продажу земли.

Договор купли-продажи, написанный без помарок и исправлений, оформляется в нескольких экземплярах: по одному на каждого участника сделки и еще один – для  регистрирующего органа. К  договору прилагается передаточный акт покупаемого имущества. В сложных случаях к оформлению сделки нужно привлечь нотариуса. К примеру: 1) если продается доля из общей собственности, причем вначале необходимо предлагать покупку этой доли другим собственникам (письменно). Если они отказались – тогда можно продавать «на сторону». В течение месяца другие собственники долей должны письменно отказаться от приобретения новой доли; 2) если право на земельную долю возникло в результате приватизации земель сельхозназначения; 3) если имущество принадлежит собственнику: на условиях опеки, доверительного управления или ограниченно дееспособному (несовершеннолетнему) лицу. Эти изменения вступили в силу с 29 декабря 2015 года. С указанной даты, кстати, согласие о разделении совместного имущества мужей и жен требует нотариального удостоверения.

Расчет за сделку наличными сегодня встречается все реже. Обычно деньги закладываются в банковскую ячейку и продавец получает их после оформления документов. Покупателю для оформления сделки необходим только паспорт.

Покупка земельного участка у юридического лица или государства

В России различные компании реализуют через продажу участки с построенными на них домами либо без них. Порядок заключения сделки тот же, что и с физическим лицом, только все учредительные документы должно предоставить уже юридическое лицо.  

У государства землю также можно купить или получить в аренду, причем как за определенную плату, так и бесплатно – в безвозвратное пользование. Как это сделать?  

С марта 2015 года действует последняя редакция Земельного Кодекса РФ, предусматривающая новую процедуру получения гражданами участков земли, которые могут быть предоставлены как для строительства жилых (капитальных и дачных) домов, так и для ведения огородно-садового хозяйства. Согласно новому порядку, земля предоставляется не только в аренду, но и в собственность (без торгов). За такой акт необходимо заплатить по его кадастровой или рыночной стоимости. Без торгов можно получить землю в том случае, если на нее больше никто не претендует.

Если участок земли отмежеван и имеет кадастровый номер, покупатель может подать заявку о намерениях его приобрести. Уполномоченный орган обязан известить покупателя о том, что данный участок готовится к продаже. Если в течение 30-ти дней никто другой не выразит желания участвовать в аукционе, по истечении месяца с уполномоченным органом заключается соответствующий договор (аренды земли или купли-продажи) с подписями сторон. После чего покупатель производит оплату. При наличии нескольких претендентов на участок проводится аукцион. Побеждает, разумеется, тот, кто предложит наиболее высокую цену.

Получить от государства землю в пользование бесплатно могут определенные категории граждан: многодетные семьи, Герои Советского Союза и РФ и Герои Труда – без всяких торгов, но предварительно обговорив расположение участка. Если на каком-то участке земли собственником был построен жилой дом еще до введения в силу действующего Земельного Кодекса РФ, тогда землю также можно получить во владение бесплатно и безвозмездно.